Letzten Monat hat Anastasia eine Zweizimmerwohnung im 10. Bezirk in 9 Tagen verkauft. Drei Besichtigungen — zwei Angebote — ein Abschluss. In derselben Woche wandte sich der Eigentümer einer ähnlichen Wohnung an uns — gleicher Bezirk, ähnliche Fläche, sogar ein etwas niedrigerer Preis. Seine Wohnung stand schon 5 Monate auf dem Markt. Ohne eine einzige ernsthafte Anfrage.
Das ist kein Zufall und kein Glück. In vier Jahren Praxis haben wir ein klares Muster erkannt: Wohnungen, die schnell verkauft werden, haben gemeinsame Merkmale. Und Wohnungen, die „hängen bleiben“, ebenfalls. Der Unterschied liegt fast nie in der Wohnung selbst. Er liegt darin, wie die Wohnung vorbereitet und präsentiert wird.
Erster Grund: ein Preis, der „aus dem Bauch heraus“ erfunden wurde
Das ist der häufigste Fehler, den wir sehen. Der Eigentümer öffnet Willhaben, findet eine ähnliche Wohnung, sieht den Preis 320.000 € und denkt: „Meine ist nicht schlechter — ich setze 330.000 an.“ Das Problem ist, dass diese Wohnung für 320.000 € ebenfalls schon 4 Monate auf dem Markt steht. Das heißt, auch sie ist überbewertet.
Auf den ersten Blick wirkt der Unterschied zwischen 300.000 € und 320.000 € gering — nur 6 %. In der Praxis können diese 20.000 € jedoch den Unterschied zwischen „in 2 Wochen verkauft“ und „steht ein halbes Jahr“ bedeuten. Warum? Weil Käufer in Wien sehr gut informiert sind. Sie sehen alle Angebote, vergleichen die realen Preise pro Quadratmeter nach Bezirken, und wenn eine Wohnung 7–10 % über dem Marktpreis liegt, wird sie einfach ignoriert. Sie landet nicht einmal auf der Besichtigungsliste.
Hanna Buiadzhy, die neben der Maklertätigkeit auch eine juristische Ausbildung hat, erklärt es Kunden oft so: „Der Preis ist nicht das, was Sie wollen. Es ist das, was der Markt zu zahlen bereit ist. Und diese beiden Zahlen unterscheiden sich oft.“ Wir erstellen vor der Vermarktung einer Wohnung immer eine unabhängige Bewertung des Marktwerts — basierend auf realen Abschlüssen (nicht auf Anzeigen), unter Berücksichtigung von Zustand, Stockwerk, Energieklasse und dem konkreten Mikrobezirk. Das ist nicht die „Bewertung“, die man in 5 Minuten online bekommt. Es ist eine Analyse, die auf Marktkenntnis basiert.
Zweiter Grund: Fotos, die im Dämmerlicht mit dem Handy gemacht wurden
Wir übertreiben nicht. Wir haben Screenshots realer Anzeigen — nicht erfunden —, auf denen eine Wohnung für 400.000 € an einem trüben Tag mit dem Smartphone fotografiert wurde, ohne Beleuchtung, mit einem ungemachten Bett im Bild. Der erste Eindruck des Käufers: „Hier stimmt etwas nicht.“ Und er scrollt weiter.
Anastasia sagt immer: „Der Käufer entscheidet innerhalb von 3 Sekunden, ob er sich die Wohnung ansehen will — während er das erste Foto betrachtet. Wenn dieses Foto eine dunkle Küche mit Fettflecken an der Wand zeigt, öffnet er das zweite nicht mehr.“
Dritter Grund: eine Beschreibung, die nichts aussagt
„Schöne Wohnung in guter Lage mit ausgezeichneter Verkehrsanbindung.“ Wissen Sie, wie viele solcher Beschreibungen es auf Willhaben gibt? Tausende. Sie verschwimmen miteinander, und keine bleibt im Gedächtnis.
Vergleichen Sie das mit der Beschreibung von Anastasia: „55 m², zweiter Stock mit Lift, ruhige Hofseite. Die Fenster gehen auf einen grünen Innenhof — selbst im Sommer hört man die Straße nicht. Zur Station U1 Reumannplatz sind es 6 Minuten zu Fuß. Das Stiegenhaus wurde 2024 saniert, die Rücklage des Hauses beträgt 45.000 €, die Hausverwaltung hat eine Bewertung von 4,5/5 auf Google.“
Der Unterschied? Die erste Beschreibung ist eine Vorlage. Die zweite ist konkret und beantwortet die echten Fragen des Käufers. Der Käufer will nicht wissen, dass die Lage „gut“ ist. Er will wissen: Gibt es einen Lift, ist es nachts ruhig, wie weit ist es zur U-Bahn und in welchem Zustand ist das Haus. Wenn die Beschreibung diese Fragen beantwortet, meldet sich die Person zur Besichtigung an.
Vierter Grund: rechtliche „Überraschungen“, die in der Abschlussphase auftauchen
Hier ist eine Situation, die Hanna aus ihrer Erfahrung erzählt. Der Käufer hat eine Wohnung gefunden, sich über den Preis verständigt, alle sind zufrieden. Der Notar beginnt die Prüfung — und stellt fest: Im Grundbuch ist eine Belastung eingetragen, die der Verkäufer „vergessen“ hat. Oder: Ein früherer Kredit ist formell nicht abgeschlossen. Oder: Ein Anteil an der Wohnung gehört dem Ex-Ehemann, den niemand finden kann.
Das Ergebnis? Der Deal scheitert. Der Käufer geht. Die Wohnung kommt zurück auf den Markt — aber jetzt ist sie „schon einmal weg und wieder zurück gewesen“, was das Vertrauen künftiger Käufer beeinträchtigt.
Genau deshalb prüft Hanna die rechtliche Sauberkeit jedes Objekts, bevor es auf den Markt kommt. Grundbuchauszug, Prüfung der Belastungen, Kreditstatus, Eigentumsrecht, Umbaugenehmigungen — all das wird vorab geklärt. Wenn es ein Problem gibt, lösen wir es, bevor der erste Käufer die Schwelle übertritt. Nicht danach.
Fünfter Grund: „inseriert und abgewartet“
Manche Eigentümer (und manche Agenturen) glauben an die Strategie „Wir stellen es auf Willhaben und warten ab“. Im Jahr 2020 hat das funktioniert — der Markt war heiß, Käufer standen Schlange. Im Jahr 2026 nicht mehr. Der Markt ist zur Normalität zurückgekehrt, und der Käufer wählt aus, statt zuzugreifen.
Wenn wir ein Objekt übernehmen, erstellen wir eine vollwertige Marketingkampagne. Nicht nur eine „Anzeige“, sondern: professionelle Fotos + Video, eine konkrete Beschreibung (keine Vorlage), Platzierung auf Willhaben, ImmoScout24, ImmoDerStandard und auf unserer eigenen Website, direkter Versand an unsere Käuferdatenbank (das sind Personen, die bereits vorqualifiziert sind — wir kennen ihr Budget, den gewünschten Bezirk, die Anforderungen). Für Gewerbeobjekte arbeitet Liubov Stasenko zusätzlich mit einer Investorendatenbank und Off-Market-Kanälen — manche Objekte erscheinen überhaupt nicht auf öffentlichen Portalen, weil sie direkt verkauft werden.
So sieht es in der Praxis aus: eine Wohnung, zwei Herangehensweisen
Ein Eigentümer stellte eine 3-Zimmer-Wohnung mit 78 m² in einem Altbau im 5. Bezirk ins Netz. Preis: 380.000 €. Handyfotos (8 Stück, zwei unscharf). Beschreibung: „Schöne Altbauwohnung, gute Lage, sofort beziehbar.“ Ergebnis nach 4 Monaten: 11 Anfragen, 4 Besichtigungen, 0 Angebote.
Er wandte sich an uns. Was wir gemacht haben: Anastasia führte eine Marktanalyse durch — ähnliche Wohnungen im Bezirk wurden für 4.600–5.100 €/m² verkauft, also 359.000–398.000 €. Hanna prüfte das Grundbuch — alles sauber. Wir empfahlen einen Preis von 365.000 € (statt 380.000). Wir organisierten ein Fotoshooting mit einem Fotografen — 22 hochwertige Fotos. Wir schrieben eine detaillierte, konkrete Beschreibung: Deckenhöhe 3,2 m, Eichenparkett, ruhige Seite, 4 Minuten zur U4 Pilgramgasse, Betriebskosten 185 €/Monat, Hausverwaltung mit gutem Ruf, Energieausweis Klasse C.
Ergebnis: 34 Anfragen in der ersten Woche. 9 Besichtigungen in 10 Tagen. 3 Angebote. Verkauft für 371.000 € — 6.000 € über unserem ursprünglichen Preis, weil die Konkurrenz zwischen den Käufern das Angebot in die Höhe trieb. Vom ersten Tag auf dem Markt bis zur Unterschrift: 16 Tage.
Der Unterschied zwischen „5 Monate ohne Ergebnis“ und „16 Tage mit Verkauf über dem Preis“ ist keine Magie. Es sind der richtige Preis, die richtige Präsentation und die richtige Vorbereitung.
Der teuerste Fehler des Verkäufers
Der teuerste Fehler ist nicht der überhöhte Preis. Nicht die schlechten Fotos. Nicht die schwache Beschreibung. Der teuerste Fehler ist verlorene Zeit.
Eine Wohnung, die länger als 3 Monate auf dem Markt steht, beginnt zu „verstauben“. Käufer sehen sie immer wieder in der Suche und denken: „Da stimmt etwas nicht, wenn niemand sie kauft.“ Selbst wenn Sie den Preis nach einem halben Jahr senken, ist der Effekt einer „frischen Anzeige“ bereits verloren. Laut immopreise.at erzielen Wohnungen, die in den ersten 30 Tagen verkauft werden, im Durchschnitt einen um 3–5 % höheren Preis als jene, die länger als 90 Tage auf dem Markt stehen. Für eine Wohnung im Wert von 350.000 € sind diese 4 % gleich 14.000 €. So viel kostet „abwarten und zusehen“.
Wenn Ihre Wohnung auf dem Markt steht und nichts passiert, gibt es immer einen Grund. Und der liegt in der Regel nicht am Markt, nicht an den Käufern und nicht an der Saison. Er liegt daran, wie die Wohnung vorbereitet, präsentiert und bewertet wurde.
Wir versprechen nicht, jede Wohnung in einer Woche zu verkaufen. Aber wir wissen genau, warum manche schnell verkauft werden und andere nicht. Und wir wissen, was man dagegen tun kann.
Wenn Sie herausfinden möchten, wie viel Ihre Wohnung wirklich wert ist und wie man sie richtig auf den Markt bringt — kontaktieren Sie uns. Die Bewertung ist kostenlos. Das Gespräch ist unverbindlich.
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