Mietkaufvertrag in Österreich: Was ist das, wie funktioniert es und für wen eignet sich dieses Modell?

Der klassische Immobilienkauf in Österreich erfordert beträchtliches Eigenkapital: 20–30 % Eigenmittel, eine Finanzierung durch die Bank sowie zusätzliche Kosten für Steuern und den Notar. Für viele stellt dies eine hohe Einstiegshürde auf dem Weg zum Eigentum dar. Es gibt jedoch eine Alternative – den sogenannten Mietkaufvertrag, ein Modell, das langfristiges Mieten mit einem späteren Kaufrecht verbindet. Über die Besonderheiten des Mietvertrags haben wir bereits in früheren Artikeln berichtet.

Was ist ein Mietkaufvertrag?

Ein Mietkaufvertrag ist eine hybride Vertragsform, die Elemente eines klassischen Mietvertrags mit einem Kaufvertrag kombiniert. Während der Mietdauer zahlt der Mieter eine monatliche Miete, die oft auch anteilig zur späteren Kaufpreiszahlung dient. Nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums (in der Regel 5–10 Jahre) kann der Mieter sein vertraglich vereinbartes Kaufrecht ausüben – entweder unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Zahlungen oder mit einem vereinbarten Abschlag.

Gesetzliche Grundlagen

Der Mietkaufvertrag ist im ABGB  (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) nicht als eigenständiger Vertragstyp geregelt, sondern basiert auf einer Kombination der Vorschriften über Miete (§§ 1090 ff.) und Kauf (§§ 1053 ff.).

In der Praxis spielt auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) eine wichtige Rolle, insbesondere wenn es sich um Neubauprojekte gemeinnütziger Bauvereinigungen handelt, bei denen Mietkaufmodelle häufig zum Einsatz kommen.

Mietkaufmodelle

In der Regel ist der Mieter nicht verpflichtet, die Immobilie tatsächlich zu kaufen – es handelt sich um ein Recht, kein Muss. Dennoch gibt es Vertragsmodelle, in denen der spätere Kauf verpflichtend vorgesehen ist. Daher unterscheidet man zwei Hauptformen:

1. Verpflichtender Mietkauf (verpflichtender Mietkauf). Der Mieter ist verpflichtet, das Objekt nach einer festgelegten Mietdauer zu kaufen. Dies wird vertraglich im Hauptmietvertrag und einem Kaufvertrag mit aufgeschobener Eigentumsübertragung festgelegt.
2. Optionaler Mietkauf (optionaler Mietkauf) Der Mieter erhält ein Kaufrecht, ist jedoch nicht zum Kauf verpflichtet. In diesem Fall muss die Kaufoption klar und rechtssicher im Mietvertrag oder in einem separaten Vertrag geregelt sein.

Wie funktioniert ein typisches Mietkaufmodell?

1. Eigenmittelanteil (Anzahlung): Zu Beginn wird eine Anzahlung von etwa 10–15 % des Immobilienwerts geleistet. Diese wird entweder auf den späteren Kaufpreis angerechnet oder dient dem Bauträger als Absicherung.
2. Monatliche Mietzahlungen, die in der Regel bestehen aus:
   • der üblichen Miete,
   • den Betriebskosten,
   • einem Beitrag zur Anrechnung auf den zukünftigen Kaufpreis.
3. Kaufoption:
   Nach Ablauf der vereinbarten Frist kann der Mieter die Immobilie kaufen. Der Kaufpreis kann:
   • fix (im Vertrag vereinbart),
   • marktüblich (basierend auf einem unabhängigen Gutachten zum Zeitpunkt des Kaufs) oder
   • unter Berücksichtigung bereits geleisteter Zahlungen festgelegt sein.

Ist eine Anzahlung beim Mietkaufvertrag verpflichtend?

In den meisten Fällen ist eine Anzahlung (Eigenmittel) beim Abschluss eines Mietkaufvertrags in Österreich erforderlich, denn sie:

• signalisiert die Kaufabsicht des Mieters,
• bietet dem Vermieter finanzielle Sicherheit,
• reduziert den Finanzierungsbedarf beim späteren Kauf,
• beeinflusst häufig die konkreten Konditionen für den Kauf (z. B. Fixpreis oder Rabatt).

In der Regel beträgt die Anzahlung 10–15 % des Immobilienwerts. Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht – die genaue Höhe wird individuell vertraglich vereinbart.

Ein Mietkaufvertrag ohne Eigenmittel ist möglich, aber:

• erfordert die Zustimmung des Verkäufers, und
• ist meist mit höheren monatlichen Mietzahlungen oder weniger günstigen Kaufkonditionen verbunden.

Bei geförderten Wohnbauprojekten (z. B. durch gemeinnützige Wohnbaugesellschaften) sind unter Umständen vergünstigte Konditionen möglich – z. B. niedrigere oder gestundete Eigenmittel –, doch müssen diese im konkreten Vertrag geprüft werden.

Worauf sollte man beim Abschluss eines Mietkaufvertrags achten?

1. Klare Regelung des Kaufrechts, insbesondere:
   • wann genau der Mieter das Kaufrecht ausüben darf oder muss (konkretes Datum oder Zeitraum wie z. B. „nicht später als 5 Jahre ab Vertragsabschluss“),
   • wie hoch der Kaufpreis ist – entweder fix oder auf Basis der Marktwertentwicklung,
   • wie der Kauf technisch abgewickelt wird: Ablauf der Mitteilung, Abschluss des Kaufvertrags, Zahlungsfristen und notarielle Eintragung.
2. Rechtlicher Status der Immobilie:
   Bei Neubauten oder noch nicht fertiggestellten Objekten ist zu prüfen:
   • ob eine rechtsgültige Baugenehmigung vorliegt,
   • ob das Grundstück im Eigentum des Bauträgers steht,
   • ob die Finanzierung des Projekts gesichert ist.

Bei Bestandsimmobilien empfiehlt sich ein Blick ins Grundbuch: Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Hypotheken.

3. Regelungen zur Vertragsauflösung: Aufgrund der langen Bindungsdauer sollte vertraglich festgehalten werden, ob und inwieweit:
   • geleistete Zahlungen (inkl. Eigenmittel und anteilige Mietzahlungen mit Tilgungscharakter) bei Rücktritt rückerstattet werden,
   • Vertragsstrafen oder Entschädigungen vorgesehen sind.
4. Steuerliche Aspekte. Die Grunderwerbsteuer (in der Regel 3,5 %) fällt erst beim tatsächlichen Eigentumsübergang an. Während der Mietphase ist keine Grunderwerbsteuer fällig – selbst wenn bereits Zahlungen auf den Kaufpreis geleistet werden. Allerdings wird beim Kauf die Steuer auf den gesamten Kaufpreis berechnet, nicht nur auf einen etwaigen Restbetrag.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Mietkauf?

Bei Mietkaufverträgen gelten die Bestimmungen des Maklergesetzes und der Maklerverordnung.

Je nach Situation kann die Provision vom:

• Verkäufer (z. B. Bauträger),
• Mieter (zukünftiger Käufer) oder
• beiden Parteien gemeinsam getragen werden.

Die genaue Verteilung hängt von der konkreten Vereinbarung und dem Nachweis der Vermittlung ab. Üblicherweise beträgt die Provision bei Immobilienverkäufen bis zu 3 % des Kaufpreises (zzgl. 20 % USt), bei Mietverträgen bis zu 2 Bruttomonatsmieten.

Beispiele für die praktische Anwendung des Mietkaufvertrags

Frau Karina, eine junge Mutter aus Graz, mietete eine Wohnung in einem Neubau im Rahmen eines Mietkaufmodells. Sie leistete eine Anzahlung von 25.000 Euro und zahlte monatlich 950 Euro, wovon 300 Euro als Teil des Kaufpreises angespart wurden. Nach acht Jahren konnte sie die Wohnung erwerben, indem sie den Restbetrag in Höhe von 120.000 Euro zahlte. Auf diese Weise konnte sie auf eine Vollfinanzierung durch eine Bank verzichten und behielt die Kontrolle über ihre Finanzen.

Frau Maria schließt einen Mietkaufvertrag für eine Wohnung in Wien mit einer Laufzeit von fünf Jahren ab. Sie zahlt monatlich 1.000 Euro Miete, wovon 400 Euro auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden. Nach Ablauf der fünf Jahre zahlt sie den Restbetrag (120.000 Euro abzüglich bereits geleisteter 24.000 Euro) und wird damit Eigentümerin der Wohnung.

Vorteile des Mietkaufvertrags

• Zugang zu Wohneigentum ohne hohes Startkapital. Der Mietkauf ermöglicht insbesondere jungen Menschen oder Familien den Einstieg in die eigenen vier Wände, auch wenn derzeit kein großes Eigenkapital vorhanden ist.
• Zeit zur Entscheidungsfindung. Der Mietzeitraum gibt den Mietern die Möglichkeit, ihre finanzielle Situation zu stabilisieren und die Kaufentscheidung wohlüberlegt zu treffen.
• Testen von Wohnung und Umgebung. Mieter können prüfen, ob Wohnung, Nachbarschaft und Infrastruktur ihren langfristigen Bedürfnissen entsprechen.
• Teilweiser Vermögensaufbau während der Mietzeit. Ein Teil der monatlichen Mietzahlungen wird als Anzahlung auf den Kaufpreis gutgeschrieben.
• Weniger Abhängigkeit von Bankfinanzierungen. Besonders in Zeiten hoher Zinsen ist der Mietkauf eine interessante Alternative zur klassischen Hypothek.

Nachteile und Risiken

• Höhere monatliche Zahlungen. Die Mietkosten liegen meist über dem ortsüblichen Niveau, da ein Teil auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.
• Verlust der Anzahlung bei Rücktritt. Im Falle eines Rücktritts vom Kauf kann die geleistete Anzahlung ganz oder teilweise verfallen.
• Befristetes Kaufrecht.Das Kaufrecht besteht nur innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist – danach können sich die Bedingungen ändern oder das Kaufrecht erlöschen.
• Abhängigkeit vom Eigentümer oder Bauträger. Finanzielle Schwierigkeiten des Verkäufers können Auswirkungen auf die Vertragserfüllung haben.
• Juristische Komplexität. Der Vertrag sollte klar und eindeutig formuliert sein – idealerweise mit Unterstützung eines spezialisierten Rechtsanwalts.

Für wen ist der Mietkauf geeignet?

• Junge Familien, die noch keine Hypothek erhalten können.
• Personen mit geringem Eigenkapital, die dennoch Eigentum anstreben.
• Ausländer, die einen langfristigen Aufenthalt in Österreich planen.
• Menschen, die schrittweise in Wohneigentum investieren möchten, ohne sofort hohe Summen aufbringen zu müssen.

Fazit

Der Mietkaufvertrag stellt eine reale Alternative zum klassischen Immobilienerwerb dar – insbesondere in Zeiten hoher Zinsen und steigender Immobilienpreise. Er eröffnet Menschen die Möglichkeit, schrittweise Eigentum zu erwerben, ohne auf sofortige Bankkredite oder großes Startkapital angewiesen zu sein. Dennoch erfordert dieses Modell eine sorgfältige Prüfung der Vertragsbedingungen und eine fachkundige rechtliche Beratung, um Risiken zu minimieren und langfristig abgesichert zu sein.