Off-Market-Wohnungen in Wien sind Wohnungen, die ohne öffentliches Inserat auf ImmoScout24, willhaben oder anderen Portalen verkauft werden. Von ihnen erfahren nur Käufer, die der Makler bereits kennt und denen der Eigentümer vertraut. Viele glauben, auf den Portalen sei der ganze Markt zu sehen, doch ein Teil der Wohnungen wechselt still den Eigentümer: über Empfehlungen, geschlossene Käuferdatenbanken und persönliche Kontakte. Die Gründe der Verkäufer sind unterschiedlich – der Wunsch nach Privatsphäre, eine Erbschaft, eine Scheidung, eine vermietete Wohnung oder einfach die Abneigung gegen Dutzende Besichtigungen. Wir schreiben vor allem über Wohnungen zum Kauf, denn gerade beim Kauf kommen stille Verkäufe am häufigsten vor. Für Käufer bedeuten solche Geschäfte weniger Konkurrenz, aber auch mehr Verantwortung, denn der Preis lässt sich nicht schnell anhand von Portalinseraten vergleichen. In diesem Artikel erklären wir, warum Eigentümer einen diskreten Verkauf wählen, wie Off-Market-Wohnungen zu uns kommen, wie ein solches Geschäft rechtlich abläuft und was Sie prüfen sollten, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Am Ende finden Sie eine Rechnung, die zeigt, was es kostet, wenn den Preis einer Off-Market-Wohnung niemand geprüft hat. Alle Angaben entsprechen dem Stand November 2026.
Was Off-Market bedeutet und warum diese Verkäufe auf Portalen nicht sichtbar sind
Off-Market ist kein eigener Markt, sondern ein anderer Weg zum selben Notar und zum selben Grundbuch. Praktisch jeder Kauf wird im Grundbuch eingetragen, unabhängig davon, ob die Wohnung auf einem Portal inseriert war. Laut RE/MAX ImmoSpiegel, der auf allen im Grundbuch verbücherten Kaufverträgen beruht und über den Leadersnet berichtet, wurden 2025 in Wien 11.915 Eigentumswohnungen um insgesamt 4,19 Mrd. € verkauft, zu einem Durchschnittspreis von 316.157 € pro Wohnung. Eine offizielle Statistik, wie viele davon nie inseriert waren, gibt es nicht, doch in unserer Arbeit kommt der stille Verkauf bei bestimmten Wohnungstypen regelmäßig vor.
Wie das Grundbuch funktioniert und was im Auszug steht, haben wir im Artikel über das Grundbuch in Österreich erklärt. Für Käufer einer Off-Market-Wohnung ist das besonders wichtig: Erst der Grundbuchsauszug zeigt, wem die Wohnung gehört und welche Belastungen eingetragen sind.
Warum Eigentümer ohne Inserat verkaufen
Der häufigste Grund ist die Privatsphäre. Eigentümer hochwertiger Wohnungen in der Innenstadt, in Döbling oder Hietzing wollen nicht, dass Fotos ihrer Wohnung und der Preis im Internet stehen und Nachbarn und Bekannte vom Verkauf erfahren. Die zweite Gruppe sind Erbschaften. Erben wollen eine Wohnung oft rasch und ohne Aufsehen verkaufen, doch zuerst muss das Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen sein: Damit die Erben ins Grundbuch eingetragen werden, braucht es einen Einantwortungsbeschluss mit Rechtskraftbestätigung. Ähnlich ist es bei einer Scheidung, wenn ein Paar die gemeinsame Wohnung in Ruhe und ohne Öffentlichkeit verkaufen muss.
Der dritte Grund sind vermietete Wohnungen. Ein Anleger, der eine vermietete Vorsorgewohnung verkauft, will den Mieter oft nicht mit Dutzenden Besichtigungen stören, und einen Käufer für eine solche Wohnung findet man leichter unter Investoren, die der Makler bereits kennt. Der vierte Grund sind Bauträger, die einen Teil der Wohnungen eines neuen Projekts Stammkunden schon vor dem öffentlichen Verkaufsstart anbieten. In diesem Fall schützt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) das Geld des Käufers; über dieses Gesetz haben wir im Artikel über das Treuhandkonto und das BTVG geschrieben. Ende 2026 ist schließlich ein weiteres Motiv dazugekommen: Für Veräußerungen nach dem 31. Dezember steigt die effektive Immobilienertragsteuer für Wohnungen, die vor April 2002 erworben wurden, von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises, sofern keine Befreiung (etwa die Hauptwohnsitzbefreiung) greift; ein Teil dieser Eigentümer will daher rasch verkaufen, ohne monatelang auf Anfragen über das Portal zu warten.
Für den Verkäufer selbst hat der stille Verkauf auch eine Kehrseite: Je weniger Käufer die Wohnung sehen, desto weniger Konkurrenz gibt es um sie. Eigentümern raten wir daher, mit einer Datenbank geprüfter Käufer zu beginnen, aber zu einem öffentlichen Inserat bereit zu sein, wenn die Angebote nicht der Marktpreiseinschätzung entsprechen. Wie wir eine Wohnung für den Verkauf vorbereiten, lesen Sie im Artikel wie man eine Wohnung in Wien verkauft.
Wie Off-Market-Wohnungen zu uns kommen
In der Regel kommt ein Eigentümer auf Empfehlung eines früheren Kunden zu uns oder nachdem er bei uns eine Marktpreiseinschätzung in Auftrag gegeben und sich für den Verkauf entschieden hat. Wir schließen mit ihm einen Maklervertrag ab, häufig als Alleinvermittlungsauftrag. Ist der Eigentümer Verbraucher, müssen zusätzliche Vereinbarungen zu einem solchen Vertrag laut Maklergesetz (MaklerG) schriftlich getroffen werden. Danach gleichen wir die Wohnung mit den Suchprofilen der Käufer ab, die sich bereits an uns gewandt haben: Bezirk, Größe, Budget, Finanzierungsstatus. Die Wohnung bieten wir vor allem jenen an, zu denen sie wirklich passt.
Diskretion hebt die Regeln nicht auf. Noch bevor ein Käufer, der Verbraucher ist, einen Vertrag mit dem Makler schließt, muss ihm der Makler schriftlich eine Übersicht aller voraussichtlichen Kosten einschließlich der Provision geben (§ 30b KSchG). Außerdem ist der Makler nach den Regeln zur Geldwäscheprävention verpflichtet, Verkäufer und Käufer zu identifizieren und die Herkunft der Mittel auf Plausibilität zu prüfen. Um Zugang zu Off-Market-Angeboten zu bekommen, sollten Sie daher schon im Voraus einen Lichtbildausweis, einen Nachweis der Eigenmittel und eine vorläufige Finanzierungszusage der Bank bereithalten.
| Motiv des Verkäufers | Typische Wohnung | Was Käufer prüfen sollten |
|---|---|---|
| Privatsphäre | Hochwertige Wohnungen in begehrten Bezirken | Marktpreiseinschätzung und Vergleichsverkäufe |
| Erbschaft | Wohnungen in Altbauten, oft unsaniert | Einantwortungsbeschluss und Zustand des Hauses |
| Scheidung | Familienwohnungen mit 3–4 Zimmern | Zustimmung beider Eigentümer und Pfandrechte im Grundbuch |
| Vermietete Wohnung | Vorsorgewohnung, Altbauwohnungen | Mietvertrag, Miete und Laufzeit |
| Verkauf vor Vermarktungsstart | Neubauwohnungen | Bauträgervertrag nach BTVG und Ratenplan |
Fallbeispiel: was ein ungeprüfter Preis kostet
Das größte Risiko bei einem Off-Market-Geschäft ist der Preis. Ohne Dutzende vergleichbare Inserate nebenan lässt sich schwer beurteilen, ob der Verkäufer die Wohnung fair bewertet hat. Auf dieses Risiko weist auch das Portal immowelt hin: Ohne Vergleich mit dem Markt zahlt man leicht zu viel. Als Orientierung können durchschnittliche Verkaufspreise dienen: Laut Daten von Otto Immobilien, über die Leadersnet berichtet, kostete eine Bestandswohnung in Wien im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 4.536 €/m², eine Neubauwohnung knapp 7.300 €/m². Für eine konkrete Wohnung braucht es aber eine Bewertung anhand vergleichbarer Verkäufe im selben Bezirk, wie wir im Artikel über die Bewertung einer Wohnung in Wien erklärt haben.
Taras suchte eine 85-m²-Dreizimmerwohnung in Döbling. Der Eigentümer, der die Wohnung geerbt hatte, bot sie ihm ohne Inserat um 520.000 € an, also um rund 6.118 €/m². Unsere Marktpreiseinschätzung anhand vergleichbarer Verkäufe im Bezirk ergab rund 5.700 €/m², und nach den Verhandlungen einigten sich beide Seiten auf 495.000 € (≈ 5.824 €/m²). Der Kredit beträgt 80 % des Kaufpreises bei 30 Jahren Laufzeit und 3,6 % Zinsen. Die Kaufnebenkosten berechnen wir nach derselben Methode wie in unserem Artikel über die 7 Fehler, die Wohnungskäufer Tausende Euro kosten: 9,7 % des Kaufpreises, worin auch die Maklerprovision enthalten ist (bis zu 3 % plus 20 % USt, also bis zu 3,6 % des Kaufpreises, laut Infina), plus 1,2 % der Kreditsumme.
| Position | Ungeprüfter Preis | Nach Bewertung und Verhandlung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 520.000 € | 495.000 € |
| Kaufnebenkosten (9,7 % des Kaufpreises) | 50.440 € | 48.015 € |
| Kredit (80 %) | 416.000 € | 396.000 € |
| Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 % des Kredits) | 4.992 € | 4.752 € |
| Benötigtes Eigenkapital | 159.432 € | 151.767 € |
| Monatliche Rate | 1.891 € | 1.800 € |
| Zinsen über 30 Jahre | 264.877 € | 252.142 € |
| Gesamt: Preis, Nebenkosten und Zinsen | 840.309 € | 799.909 € |
Der Unterschied von 25.000 € beim Kaufpreis wächst mit Nebenkosten und Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit auf 40.400 €. Zum Start braucht Taras 7.665 € weniger Eigenkapital, und die monatliche Rate ist um 91 € niedriger. Die Namen sind frei erfunden und die Rechnung dient der Veranschaulichung, das Muster ist jedoch typisch: Eine Off-Market-Wohnung ist nicht automatisch ein gutes Geschäft. Wie man beim ersten Preisangebot keinen Fehler macht, beschreiben wir im Beitrag „Wiener Immobilienmarkt: 10 Insights aus unserer Erfahrung“.
Fazit: wie Sie eine Off-Market-Wohnung in Wien mit weniger Risiko kaufen
Off-Market-Wohnungen in Wien verschaffen Käufern Zugang zu Angeboten, die möglicherweise nie auf ImmoScout24 erscheinen, und weniger Konkurrenz um sie. Zugleich gelten hier dieselben Regeln wie bei jedem anderen Kauf: Prüfung von Grundbuch, Protokollen der Eigentümerversammlung, Mietvertrag und Marktpreis vor der Unterschrift unter das Kaufanbot. Der beste Weg zu solchen Wohnungen ist daher, sich rechtzeitig mit einem klaren Suchprofil und vorbereiteter Finanzierung in die Datenbank eines Maklers aufnehmen zu lassen.
Bei VigoImmobilien arbeiten wir mit Off-Market-Wohnungen zum Kauf in Wien: Wir erhalten sie von Eigentümern, die uns einen diskreten Verkauf anvertrauen, und bieten sie nur Käufern mit passendem Profil an. Wir erstellen eine Marktpreiseinschätzung, prüfen die Unterlagen des Hauses und das Grundbuch, verhandeln mit dem Verkäufer und begleiten Sie bis zur Vertragsunterzeichnung beim Notar; rechtliche Fragen stimmen wir mit einem Rechtsanwalt oder Notar ab. Mehr dazu im Artikel über die Leistungen eines Immobilienmaklers in Österreich.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen mit Stand November 2026 und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das Fallbeispiel ist verallgemeinert, die Namen sind frei erfunden und die Berechnungen dienen der Veranschaulichung; für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberate
