Die Frage nach der Prognose für den Wiener Immobilienmarkt 2027 wird uns derzeit in fast jeder Beratung gestellt. Käufer wollen wissen, ob sie ihre Wohnung noch bis Ende 2026 kaufen oder lieber warten sollten, bis der Markt günstiger wird. Die ehrliche Antwort lautet: Eine exakte Prognose kann niemand geben, doch aktuelle Berichte von Banken, Ökonomen und Statistikern zeigen bereits die wichtigsten Trends. Die Wohnimmobilienpreise in Österreich haben 2026 ein Allzeithoch erreicht, die Europäische Zentralbank hat die Zinsen zweimal angehoben, in Wien werden immer weniger neue Wohnungen gebaut, und 2026–2027 ändern sich die Regeln für die Besteuerung von Verkäufen und für Mieterhöhungen. In diesem Artikel haben wir die Prognosen und Daten von Raiffeisen Research, WIFO, Statistik Austria und der Wirtschaftskammer Wien zusammengetragen, erklärt, was sie für Käufer, Anleger und Eigentümer bedeuten, und zusammengefasst, was Sie schon jetzt tun sollten, wenn Sie in den nächsten Monaten kaufen möchten. Am Ende finden Sie eine Beispielrechnung, die den Kauf jetzt und in einem Jahr bei zwei Zinsszenarien vergleicht. Alle Angaben entsprechen dem Stand Ende Oktober 2026.
Preise 2027: moderates Wachstum ohne Preissprung
Laut Daten von Statistik Austria erreichte der Wohnimmobilienpreisindex in Österreich im zweiten Quartal 2026 ein Allzeithoch und übertraf erstmals den Höchststand von 2022. Raiffeisen Research beziffert, wie die Salzburger Nachrichten berichten, den Preisanstieg bei Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2026 mit 1,8 % und erwartet für das Gesamtjahr rund 2,5 %. Eine eigene Prognose für 2027 nennt die Bank nicht, warnt aber, dass weitere Zinserhöhungen der EZB die Preise dämpfen werden. Das wahrscheinlichste Szenario für 2027 ist daher ein moderates Wachstum, ungefähr im Ausmaß der Inflation: Das WIFO erwartet in seiner Oktober-Prognose für 2027 eine Inflation von 2,6 % nach 3,3 % im Jahr 2026.
Wien hat zudem eine langfristige Stütze für die Nachfrage. Laut Prognose der Stadt wächst die Bevölkerung Wiens von 2.028.289 Personen Anfang 2025 auf 2.064.851 im Jahr 2027, also um fast 37.000 Menschen in zwei Jahren. Wie der Markt die vorangegangene Korrektur durchlaufen hat, haben wir im Artikel über die Entwicklung des österreichischen Immobilienmarktes beschrieben; eine ausführliche Analyse der Neubaupreise finden Sie im Beitrag „Neubaupreise in Wien: Trends und Veränderungen 2026“.
Angebot und Mieten: weniger neue Wohnungen
Der wichtigste Faktor für 2027 ist der Rückgang beim Neubau. Laut Daten von Exploreal für die Wirtschaftskammer Wien, über die vienna.at berichtet, wurden 2025 in Wien 11.404 Wohnungen fertiggestellt, für 2026 werden 10.336 erwartet und für 2027 nur noch 9.651. Bewahrheitet sich die Prognose, fällt die Zahl der neuen Wohnungen erstmals im gesamten Beobachtungszeitraum des Berichts unter 10.000. Am stärksten schrumpft der gewerbliche Mietwohnungsbau: Für 2027 sind nur 494 solcher Wohnungen geplant, gegenüber 2.505 im Jahr 2026 – rund 80 % weniger.
| Neue Wohnungen in Wien | 2025 (Ist) | 2026 (Prognose) | 2027 (Prognose) |
|---|---|---|---|
| Gesamt | 11.404 | 10.336 | 9.651 |
| Gewerbliche Mietwohnungen | — | 2.505 | 494 |
| Gewerbliche Eigentumswohnungen | — | 3.051 | 3.961 |
| Gemeinnützige Mietwohnungen | — | 2.740 | 2.678 |
In ganz Österreich zeigt sich ein ähnliches Bild: Raiffeisen erwartet 2027 rund 32.000 neue Wohnungen nach etwa 62.000 im Jahr 2021, und laut WIFO-Prognose wachsen die Bauinvestitionen 2027 nur um 1,0 %. Weniger neue Mietwohnungen bedeuten mehr Druck auf die Mieten: Laut Wirtschaftskammer Wien liegen die Angebotsmieten im Neubau bereits um 5,8 % über dem Vorjahresniveau. Für Anleger stützt das die Rendite, etwa im Segment Vorsorgewohnung, über das wir im Artikel über die Vorsorgewohnung in Österreich geschrieben haben. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das ein weiteres Argument, den Kauf nicht zu lange aufzuschieben, denn auch die Miete während der Wartezeit kostet Geld.
EZB-Zinsen und neue Regeln 2027
Nach mehreren Senkungen im Jahr 2025 hat die Europäische Zentralbank 2026 den Kurs geändert: Im Juni und im September hob sie die Leitzinsen an, und seit 16. September liegt der Einlagesatz bei 2,50 %. Die Ökonomen von Raiffeisen Research rechnen mit zwei weiteren Erhöhungen, und das WIFO geht in seiner Prognose von einem Anstieg des Dreimonatszinses von 2,5 % im Jahr 2026 auf 3,3 % im Jahr 2027 aus. Laut OeNB-Daten, die Optifin anführt, lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnkredite in Österreich im August 2026 bei 3,61 %. Bewahrheiten sich die Prognosen, werden Kredite 2027 voraussichtlich teurer; daher lohnt es sich, schon jetzt eine Fixzinsbindung über 10 bis 20 Jahre ernsthaft zu prüfen. Wie Sie sich auf das Bankgespräch vorbereiten, haben wir im Artikel wie man in Österreich einen Immobilienkredit bekommt erklärt.
Auch die Regeln ändern sich. Für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 steigt die effektive Immobilienertragsteuer für Immobilien, die vor April 2002 erworben wurden, von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises, sofern keine Befreiung (etwa die Hauptwohnsitzbefreiung) greift. Ein Teil der Eigentümer solcher Wohnungen möchte deshalb noch heuer verkaufen, und Ende 2026 können Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben. Für Vermieter ist die Erhöhung regulierter Mieten (Richtwert- und Kategoriemieten) ab 1. April 2027 auf 2 % begrenzt; ab 2028 darf im Anwendungsbereich des MRG eine Inflation über 3 % nur noch zur Hälfte an die Mieter weitergegeben werden. Außerdem beträgt die Mindestdauer befristeter Mietverträge im Anwendungsbereich des MRG nun fünf statt drei Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist. Wie diese Regeln Mieter schützen, haben wir im Artikel über Mieterrechte und das MRG erklärt.
Fallbeispiel: jetzt kaufen oder auf 2027 warten?
Olena möchte eine 70-m²-Wohnung um 280.000 € zur Eigennutzung kaufen. Sie vergleicht drei Varianten: jetzt zu einem Zinssatz von 3,6 % kaufen oder ein Jahr warten, in dem der Preis im moderaten Szenario um 2,5 % steigt und der Zinssatz entweder auf 4,0 % steigt oder auf 3,2 % sinkt. Der Kredit beträgt 80 % des Kaufpreises bei 30 Jahren Laufzeit. Die Kaufnebenkosten rechnen wir nach derselben Methode wie in unserem Artikel über die 7 Fehler, die Wohnungskäufer Tausende Euro kosten: 9,7 % des Kaufpreises plus 1,2 % der Kreditsumme.
| Position | Kauf jetzt (3,6 %) | 2027, Zinssatz 4,0 % | 2027, Zinssatz 3,2 % |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € | 287.000 € | 287.000 € |
| Kaufnebenkosten (9,7 % des Kaufpreises) | 27.160 € | 27.839 € | 27.839 € |
| Kredit (80 %) | 224.000 € | 229.600 € | 229.600 € |
| Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 % des Kredits) | 2.688 € | 2.755 € | 2.755 € |
| Benötigtes Eigenkapital | 85.848 € | 87.994 € | 87.994 € |
| Monatliche Rate | 1.018 € | 1.096 € | 993 € |
| Zinsen über 30 Jahre | 142.626 € | 165.012 € | 127.860 € |
| Gesamt: Preis, Nebenkosten und Zinsen | 452.474 € | 482.607 € | 445.454 € |
Steigen die Zinsen, kostet das Warten Olena über die gesamte Kreditlaufzeit rund 30.000 €, und die monatliche Rate ist um 78 € höher. Selbst im günstigen Szenario mit einem Zinssatz von 3,2 % beträgt der Vorteil nur rund 7.000 € über 30 Jahre, während sie zum Start 2.146 € mehr Eigenkapital braucht. Wohnt Olena derzeit zur Miete, zahlt sie während des gesamten Wartejahres zusätzlich Miete. Warten bis 2027 ist daher vor allem dann sinnvoll, wenn Sie noch keine passende Wohnung gefunden haben oder Ihnen noch Eigenkapital fehlt.
Fazit: Was Sie vom Wiener Immobilienmarkt 2027 erwarten können
Die Prognose für den Wiener Immobilienmarkt 2027 sieht so aus: Die Preise steigen voraussichtlich moderat, es entstehen weniger neue Wohnungen, die Mieten ziehen an, und Kredite werden kaum günstiger. Keine der von uns ausgewerteten Prognosen erwartet einen deutlichen Preisrückgang; Vorteile liegen daher in der Wahl des Bezirks, in einer gründlichen Prüfung der Wohnung und in der Verhandlung mit dem Verkäufer. Das gilt besonders für das Jahresende 2026, wenn ein Teil der Eigentümer noch vor der Steueränderung verkaufen will. Wie die Jahreszeit Preise und Verhandlungen beeinflusst, haben wir im Beitrag „Saisonalität am Wiener Immobilienmarkt: Wann man am besten eine Wohnung kauft“ erklärt.
Bei VigoImmobilien helfen wir Ihnen, diese Entscheidung auf Basis von Zahlen zu treffen. Wir erstellen eine Marktpreiseinschätzung der Wohnung, prüfen die Unterlagen des Hauses und das Grundbuch, rechnen Ihr vollständiges Budget mit Kredit für mehrere Zinsszenarien durch, verhandeln mit dem Verkäufer und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notar; rechtliche Fragen stimmen wir mit einem Rechtsanwalt oder Notar ab. Mehr dazu im Artikel über die Leistungen eines Immobilienmaklers in Österreich.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen mit Stand Oktober 2026 und stellt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Prognosen können sich als falsch erweisen, die Berechnungen dienen der Veranschaulichung; die Kreditkonditionen hängen von der Bank ab.
