Die Aufnahme eines Immobilienkredits war schon immer ein bedeutender Schritt, der sorgfältige Planung und Kenntnisse über den Finanzmarkt erfordert. Ab dem 1. Juli 2025 treten in Österreich wesentliche Änderungen bei den Bedingungen für Immobilienkredite in Kraft, und potenzielle Käufer müssen verstehen, wie diese Änderungen den Prozess beeinflussen und welche Möglichkeiten für verschiedene Käufergruppen bestehen.
Wir haben den Kreditantragsprozess bereits in unserem vorherigen Artikel behandelt, aber nun werden wir alle wichtigen Aspekte, Tipps und Schritte detailliert erläutern, die helfen, erfolgreich einen Immobilienkredit unter den neuen Bedingungen zu erhalten.
Wichtige Änderungen nach dem 1. Juli 2025
1. Reduzierung der Eigenkapitalanforderungen
Bis zum 30. Juni 2025 galt die verpflichtende Anforderung, dass ein Immobilienkäufer mindestens 20 % des Immobilienwertes selbst aufbringen muss. Diese Regel, bekannt als KIM-V (Kreditinstitut-Maßnahme Verordnung), beschränkte den Zugang zu Krediten für junge Familien, Erstkäufer und Personen mit mittlerem Einkommen.
Ab dem 1. Juli 2025 entfällt diese Anforderung. Banken haben nun mehr Flexibilität bei der Festlegung der Finanzierungsbedingungen, was es potenziellen Käufern ermöglicht, Kreditanträge mit einem geringeren Eigenkapital einzureichen.
Praktischer Tipp: Auch wenn die Eigenkapitalanforderung entfällt, erhöht vorhandenes Erspartes weiterhin die Chancen auf Kreditgenehmigung und kann zu einem günstigeren Zinssatz führen.
2. Erhöhung des maximal zulässigen Einkommensanteils
Früher beschränkten Banken den Anteil des Nettoeinkommens, der für die Kreditrückzahlung verwendet werden darf, auf 40 %. Nach dem 1. Juli 2025 können Banken einen höheren Einkommensanteil berücksichtigen, abhängig von der finanziellen Situation des Kunden und seiner Bonität.
Das bedeutet, dass Personen mit hohem Einkommen Kredite in höherer Höhe aufnehmen können, ohne ihr Eigenkapital zu erhöhen.
Beispiel: Ein Käufer mit einem monatlichen Einkommen von 3.000 € konnte zuvor mit einem Kredit rechnen, der Zahlungen von höchstens 1.200 € pro Monat erforderte. Nun kann die Bank erlauben, diese Summe auf 1.500–1.600 € zu erhöhen, was die Möglichkeiten für den Kauf teurerer Immobilien erheblich erweitert.
3. Verlängerung der maximalen Kreditlaufzeit
Früher war die maximale Kreditlaufzeit auf 35 Jahre begrenzt. Diese Grenze wurde nun aufgehoben, sodass Banken flexiblere Rückzahlungsbedingungen anbieten können.
Eine längere Kreditlaufzeit reduziert die monatlichen Zahlungen, was besonders für junge Familien und Käufer mit mittlerem Einkommen wichtig ist.
Praktischer Tipp: Bei der Wahl einer längeren Laufzeit sollte berücksichtigt werden, dass die Gesamtsumme der an die Bank gezahlten Zinsen steigt. Optimal ist ein Gleichgewicht zwischen erschwinglichen Monatsraten und den Gesamtkosten des Kredits.
Wer profitiert von den neuen Regeln?
Hauptsächlich profitieren:
- Junge Familien und Erstkäufer, die zuvor das erforderliche Eigenkapital nicht aufbringen konnten.
- Personen mit hohem Einkommen, die teurere Immobilien kaufen und bereit sind, einen größeren Teil ihres Einkommens für den Kredit aufzuwenden.
- Käufer, die die monatliche Belastung durch eine längere Kreditlaufzeit reduzieren möchten.
Gleichzeitig sollte man die Risiken beachten, die mit einer höheren Kreditverfügbarkeit einhergehen. Eine steigende Nachfrage nach Wohnraum kann die Immobilienpreise erhöhen, und eine übermäßige Belastung des Budgets kann zu finanziellen Schwierigkeiten in der Zukunft führen.
Schritte zur Beantragung eines Immobilienkredits
1. Bewertung der finanziellen Möglichkeiten
Vor der Beantragung eines Kredits sollten Sie Ihr Einkommen, vorhandene Ersparnisse und andere Verpflichtungen sorgfältig analysieren. Bestimmen Sie den Betrag, den Sie realistisch für die monatliche Zahlung aufwenden können, ohne Ihr Budget zu belasten.
2. Vorbereitung der Unterlagen
Für die Kreditaufnahme benötigen Sie folgende Unterlagen:
- Reisepass oder Personalausweis
- Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen oder Steuererklärungen der letzten Jahre)
- Informationen über bestehende Kredite oder andere finanzielle Verpflichtungen
- Angaben zur Immobilie: Wertgutachten, Zustand des Objekts, Katasterunterlagen
3. Vergleich von Bankangeboten
Nach der Abschaffung der Eigenkapitalanforderungen und der Vereinfachung der Kreditbedingungen sind österreichische Banken flexibler bei der Vergabe von Hypothekendarlehen geworden. Wichtige Marktakteure:
Erste Bank (Erste Group) bietet verschiedene Hypothekendarlehen an:
- Wohnkredit Hypothek: flexibler Kredit mit Hypothekenbesicherung
- Bauspardarlehen: sicherer Kredit mit festem Zinssatz, besichert durch Hypothek
- Wohnkredit: schneller Kredit ohne Hypothekenbesicherung
- Wohnbaukonto: spezielles Konto für temporäre Finanzierung während des Baus
Raiffeisen Bank International (RBI) finanziert aktiv Wohnprojekte und bietet Kredite sowohl für den Kauf als auch für den Bau von Immobilien an.
HYPO NOE Landesbank – eine der ältesten staatlichen Hypothekenbanken in Österreich, spezialisiert auf Wohnimmobilienfinanzierung und bietet wettbewerbsfähige Konditionen.
Oberösterreichische Landesbank (Hypo OÖ) fokussiert auf Immobilienfinanzierung in Oberösterreich, einschließlich öffentlicher und subventionierter Wohnbauprogramme.
Bank Austria (UniCredit Group) bietet eine breite Palette von Hypothekendarlehen für Käufer, einschließlich Kredite für Kauf, Bau und Renovierung von Immobilien.
Praktischer Tipp: Vergleichen Sie bei der Auswahl einer Bank Zinssätze, Rückzahlungsbedingungen, zusätzliche Gebühren und die Möglichkeit von Förderungen oder Sonderprogrammen. Es wird empfohlen, mehrere Banken für Vorabangebote und Beratungen zu kontaktieren.
4. Beratung durch einen Finanzberater
Wir haben bereits darüber geschrieben, wer Kreditvermittler sind und wie sie bei der Kreditaufnahme helfen können. Sie arbeiten stets mit mehreren Finanzinstituten zusammen, was dabei hilft, Ihre Möglichkeiten zu berechnen, die Bank mit den günstigsten Konditionen auszuwählen und Risiken einer Überlastung durch Kredite zu vermeiden.
Entwicklung der Hypothekenzinsen in Österreich (2024–2025)
Seit Anfang 2024 zeigen die Hypothekenzinsen in Österreich einen Abwärtstrend. Laut der Österreichischen Nationalbank (OeNB) sank der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekendarlehen von 4,2 % Ende 2023 auf 3,4 % Mitte 2025, wie in Grafik 1 dargestellt.
Vergleichstabelle der Hypothekenbedingungen führender österreichischer Banken
| Bank | Zinssatz (%) | Laufzeit (Jahre) | Produktmerkmale |
| Erste Bank | 3,45 | 10 | Fester Zinssatz für 10 Jahre, keine zusätzlichen Gebühren |
| Raiffeisen Bank International | 3,50 | 5 | Flexible Rückzahlungsbedingungen, vorzeitige Tilgung möglich |
| Bank Austria | 3,55 | 15 | Sonderangebote für junge Familien |
| Hypo NOE | 3,60 | 20 | Langfristige Finanzierung, bevorzugte Bedingungen für Bauvorhaben |
| Oberösterreichische Landesbank | 3,65 | — | — |
Praktische Tipps
- Nehmen Sie nicht den maximalen Kredit, den die Bank bereitstellt. Besser, einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zu haben.
- Nutzen Sie eine Kreditversicherung: Sie kann Sie bei Einkommensverlust oder anderen unvorhergesehenen Ereignissen schützen.
- Beobachten Sie den Immobilienmarkt: Neue Regeln können zu steigenden Preisen führen, daher ist der richtige Kaufzeitpunkt wichtig.
- Beachten Sie zusätzliche Kosten wie Notargebühren, Steuern und Bankprovisionen.
Fazit
Die Änderungen bei der Immobilienfinanzierung, die ab dem 1. Juli 2025 in Kraft treten, machen den Erwerb von Wohnraum für eine breite Zielgruppe zugänglicher. Die Abschaffung der Eigenkapitalanforderung, die Verlängerung der Kreditlaufzeit und die Erhöhung des zulässigen Einkommensanteils eröffnen neue Möglichkeiten für junge Familien, Erstkäufer und Personen mit hohem Einkommen.
Für eine erfolgreiche Kreditaufnahme ist jedoch ein verantwortungsvoller Ansatz erforderlich: Analysieren Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten, bereiten Sie alle Unterlagen vor, vergleichen Sie Bankangebote und lassen Sie sich bei Bedarf von einem Finanzberater beraten.
Nur eine sorgfältige Vorbereitung und bewusste Planung ermöglichen es, die neuen Regeln optimal zu nutzen und den Traum vom Eigenheim in Österreich ohne unnötige Risiken zu verwirklichen.
