Laut RE/MAX ImmoSpiegel verzeichneten im Zeitraum 2023–2025 Favoriten (+38,8%), Floridsdorf (+33,6%) und Leopoldstadt (+22,4%) die stärksten Preissteigerungen. Brigittenau und Rudolfsheim-Fünfhaus zeigen ein starkes Nachfragewachstum (+47% bzw. +35%), obwohl die Preisdynamik dort noch verhalten ist — genau das macht sie für Käufer mit einem Anlagehorizont von 5–7 Jahren interessant.
Dieser Artikel enthält Daten 2023 → 2025 für jeden der fünf Bezirke, Wachstumsgründe, Risiken und die Prognose von VigoImmobilien. Stand September 2026.
Wichtig für Nicht-EU-Bürger: Aufenthaltsstatus und Hypothek
Für einen wesentlichen Teil unserer Leserschaft — Staatsangehörige der Ukraine und anderer Nicht-EU-Länder — ist die Aufenthaltsfrage ein entscheidender Faktor. Der Wohnungskauf in Wien für Drittstaatsangehörige ist möglich, erfordert jedoch eine Grundverkehrsgenehmigung — eine Genehmigung der Gemeinde. Das Vorhandensein eines Aufenthaltstitels ist dabei Voraussetzung. Der vorübergehende Schutz (Vertriebenenausweis) schränkt den Zugang zu Hypothekenprodukten erheblich ein: Die meisten österreichischen Banken bearbeiten Anträge von Personen mit stabilem Aufenthaltstitel, nicht mit temporärem Status. Wenn Ihr Status vorübergehend ist, empfehlen wir als ersten Schritt, die konkreten Bedingungen bei der Bank zu klären und vor der Objektsuche einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Mehr zu den Kreditkonditionen in einem separaten Artikel.
Was mit den Immobilienpreisen in Wien 2023–2026 passierte
Der Wiener Immobilienmarkt erlebte zwischen 2022 und 2024 eine Korrektur: Der Wiederverkaufsmarkt fiel um ~9–10% vom Höchststand 2021. Seit Mitte 2024 erholt sich der Markt allmählich, obwohl sich die Makrolage verschärft hat: Der EZB-Einlagenzins liegt im September 2026 bei 2,50% — nach einer Erhöhung um 25 Bp. von 2,25% im August. Dennoch verzeichnet die OeNB im Jahr 2025 ein Wachstum des neuen Kreditvolumens um 47,3% — ein Effekt der aufgestauten Nachfrage nach Abschaffung der KIM-Verordnung. Bedingungen für die Hypothek in Österreich in einem separaten Artikel.
Was die Preise wirklich antreibt, ist nicht billiges Geld, sondern ein struktureller Angebotsengpass und stetiges Bevölkerungswachstum. Laut Statistik Austria gewinnt Wien jährlich 20.000–25.000 neue Einwohner, bei einem Rekordtief an neuen Baugenehmigungen 2024 (niedrigster Wert seit 2010). Die «Aufholbezirke» zeigten die stärkste Dynamik. Überblick über die Trends auf dem österreichischen Immobilienmarkt — in einem separaten Beitrag.
5 Bezirke mit der stärksten Dynamik: Daten 2023–2025
Bezirk 1: Favoriten (10.). Größter Preisanstieg — +38,8%
Preis 2023: ~€3 284 /m² | Preis 2025: ~€4.559/m² | Veränderung: +38,8% | Nachfrage: +13%
Favoriten — der flächenmäßig größte Wiener Bezirk mit über 223.000 Einwohnern. Noch 2023 war er der günstigste Bezirk Wiens. Heute ist er der Preisanstiegsführer unter allen 23 Bezirken.
Was den Bezirk antreibt: rege Bautätigkeit rund um Wienerberg und Hauptbahnhof; wachsender Anteil junger Familien und IT-Fachkräfte unter den neuen Bewohnern; der erwartete Effekt der U-Bahn-Erweiterung — Linie U2 bis Matzleinsdorfer Platz (geplante Fertigstellung 2030) und Verlängerung zum Wienerberg nach 2030. Der Markt reagiert bereits jetzt auf diese Erwartungen.
Wichtiger Hinweis zur U-Bahn. Das vollständige Projekt U2xU5 ist ein jahrzehntelanges Programm. Aktueller Zeitplan Wiener Linien: U2 bis Matzleinsdorfer Platz — 2030; Verlängerung U2 zum Wienerberg — Baubeginn ab 2030; U5 bis Hernals — Start ab 2028; vollständige Fertigstellung — Mitte der 2030er. Vor Entscheidungen sollte der Zeitplan mit den aktuellen Plänen der Wiener Linien abgeglichen werden.
Anschauungsbeispiel (basierend auf Marktdaten). Ein Käufer erwarb im Februar 2025 eine 2-Zimmer-Wohnung (55 m²) in Favoriten für 285.000 €, 500 Meter von der künftigen U2-Station entfernt. Ein Jahr später wird ein vergleichbares Objekt für 305.000 € angeboten. Das Wachstum von ~7% in 12 Monaten entspricht der allgemeinen Marktdynamik in dieser Mikrolage.
Risiko: Favoriten ist ein großer Bezirk mit ungleichmäßiger Dynamik. Eine Wohnung in der Nähe des Hauptbahnhofs und eine im entfernteren Teil von Favoriten sind grundlegend unterschiedliche Objekte. Aktuelle Wohnungsangebote in Favoriten.
Prognose VigoImmobilien: Favoriten bleibt einer der interessantesten Bezirke für Käufer mit einem Horizont von 5–7 Jahren. Die konkrete Mikrolage — Hauptbahnhof, Reumannplatz, Wienerberg — bestimmt das Ergebnis mehr als der bloße Kauf im Bezirk.
Bezirk 2: Floridsdorf (21.). Strukturelles Wachstum — +33,6%
Preis 2023: ~€4 063 /m² | Preis 2025: ~€5.430/m² | Veränderung: +33,6% | Nachfrage: +42%
Floridsdorf — der 21. Bezirk — gehört seit Jahren zu den Top-Bezirken für Investitionsinteresse. Über 40% der Fläche sind Wälder, Parks und Weingärten, aber der Bezirk verfügt über ein gut ausgebautes Verkehrsnetz: U6, S-Bahn, zahlreiche Straßenbahnlinien. Bevölkerung: rund 167.000 Einwohner mit weiter steigendem Trend.
Was den Bezirk antreibt: rege Bautätigkeit — Floridsdorf ist einer der führenden Bezirke bei neuen Projekten. Details im Artikel «Neubauten in Floridsdorf». Neue ökologische Anlagen mit Energieausweis Klasse A ab 4.500 €/m² — günstiger als vergleichbare Qualität in inneren Bezirken.
Risiko: Große Preisspanne (Altbau vs. Neubau, Entfernung zur U-Bahn — von ~4.500 bis 6.300 €/m²). Aktuelle Objekte in Floridsdorf.
Prognose VigoImmobilien: Einer der berechenbarsten Bezirke: Bevölkerungswachstum + begrenztes neues Angebot + Verkehrsverbesserungen = systematischer Preisdruck. Ein Horizont von 7–10 Jahren erscheint überzeugend.
Bezirk 3: Leopoldstadt (2.). Konsistente Wachstumstrajektorie — +22,4%
Preis 2023: ~€5 636 /m² | Preis 2025: ~€6.898/m² | Veränderung: +22,4% | Nachfrage: +31%
Leopoldstadt — der 2. Bezirk — Durchschnittspreis 6.898 €/m² im Jahr 2025 laut RE/MAX. Die Leopoldstadt zeigt eine der konsistentesten Wachstumstrajektorien unter den Bezirken mit Massenmarkt. Laut ImmoScout24 stieg die Nachfrage 2024–2025 um +31%.
Hauptkatalysator: Nordbahnviertel — ehemalige Industrieflächen werden schrittweise zu einem Wohn- und Büroquartier mit Parks und Schulen. Vergleichen Sie mit den Möglichkeiten im benachbarten 22. Bezirk — Neubauten in Donaustadt.
Risiko: Einstiegspreis bereits höher als in Favoriten oder Floridsdorf. Für Käufer mit einem Budget bis 280.000 € ist die Auswahl hier deutlich begrenzter. Aktuelle Objekte in Leopoldstadt.
Prognose VigoImmobilien: Leopoldstadt ist ein Bezirk mit einem sichtbaren Entwicklungsplan. Für Käufer mit einem Horizont von 5–8 Jahren und einem Budget ab 350.000 € — eine der fundiertesten Entscheidungen.
Bezirk 4: Brigittenau (20.). Nachfrageführer — aber Preis noch stabil
Preis 2023: ~€4 426 /m² | Preis 2025: ~€4.381/m² | Veränderung: −1,0% | Nachfrage: +47%
Brigittenau — der dramatischste Fall in diesem Ranking. Nachfragewachstum von +47% (zweithöchster Wert unter allen 23 Bezirken) — aber der Preis hat sich 2023–2025 kaum verändert. Nachfragewachstum ≠ Preisanstieg. Zumindest noch nicht.
Was die Nachfrage antreibt: niedriger Einstiegspreis bei hervorragender Verkehrsanbindung (U4, U6, S-Bahn, Straßenbahn); Fußläufigkeit zu Leopoldstadt und Zentrum. Was den Preis bremst: der Markt hat den Bezirk noch nicht nach oben umbewertet.
Risiko: Kein konkreter infrastruktureller Katalysator vorhanden. Objekte in Brigittenau ansehen.
Prognose VigoImmobilien: Brigittenau ist gerade wegen der Lücke zwischen Nachfrage und Preis interessant. Wenn sich die Nachfrage in Preise umsetzt — erzielt der Käufer mit einem Horizont von 5–7 Jahren den besten Upside. Eine spekulativere Wette als Favoriten oder Floridsdorf.
Bezirk 5: Rudolfsheim-Fünfhaus (15.). Der Mariahilf-Effekt gewinnt an Fahrt
Preis 2023: ~€4 100 /m² | Preis 2025: ~€4.370/m² | Veränderung: +6,6% | Nachfrage: +35%
Rudolfsheim-Fünfhaus war lange mit «Gürtel-Bezirk» assoziiert. Heute: Straßensanierungen, neue Cafés und Coworking-Spaces schwappen von der benachbarten Mariahilfer Straße in den 15. Bezirk über. Westbahnhof — ausgezeichnete Bahnanbindung, U3 und U6 — Anschluss ans U-Bahn-Netz.
Was den Bezirk antreibt: Mariahilf-Effekt (Transformation schlägt sich 3–5 Jahre nach Beginn in Preisen nieder); neue Qualitätsprojekte in der Nähe des Westbahnhofs nähern sich bereits 5.500 €/m² — der Altbau hinkt noch hinterher, und genau darin liegt das Potenzial.
Risiko: Die Transformation ist ungleichmäßig — der Unterschied zwischen dem Quartier am Westbahnhof und peripheren Teilen ist erheblich. Angebote im 15. Bezirk.
Prognose VigoImmobilien: Rudolfsheim ist heute das, was Neubau (7. Bezirk) vor 15–20 Jahren war. Zentrale Anbindung zum Preis eines Außenbezirks.
Vergleichstabelle: 5 Bezirke — Daten 2023–2025
| Bezirk | Preis 2023 €/m² | Preis 2025 €/m² | Änderung % | Nachfrage +% | Haupttreiber |
| Favoriten (10) | €3 284 | €4.559 | +38,8% | +13% | Neubau, U2-Erwartungen |
| Floridsdorf (21) | €4 063 | €5.430 | +33,6% | +42% | Bevölkerungswachstum, Neubau A-Klasse |
| Leopoldstadt (2) | €5 636 | €6.898 | +22,4% | +31% | Nordbahnviertel, U1/U2 |
| Rudolfsheim (15) | €4 100 | €4.370 | +6,6% | +35% | Mariahilf-Effekt, Westbahnhof |
| Brigittenau (20) | €4 426 | €4.381 | −1,0% | +47% | Nachfrage ↑, Preis noch stabil |
Quellen: RE/MAX ImmoSpiegel 2023 und 2025 (Transaktionsmedian Grundbuch); ImmoScout24 H1 2024–2025. Preise sind Transaktionspreise — können von Angebotsportalen abweichen.
Werden die Preise 2026–2028 weiter steigen?
EZB-Zinsen. EZB-Einlagenzins September 2026 — 2,50% (erhöht von 2,25% im August). Der Zyklus 2026 hat sich nach oben gedreht — Hypotheken werden nicht billiger. Das neue Kreditvolumen stieg 2025 um 47,3% (OeNB) — ein Effekt der aufgestauten Nachfrage nach Abschaffung der KIM-Verordnung. Bedingungen zur Hypothek in Österreich — in einem eigenen Beitrag.
Angebotsdefizit. Laut Statistik Austria ist die Anzahl neuer Baugenehmigungen 2024 die niedrigste seit 2010. Neue Wohnungen kommen erst in 3–4 Jahren auf den Markt. Das ist der wichtigste strukturelle Preisdruck-Faktor für 2026–2028.
Bevölkerung. Wien gewinnt jährlich 20.000–25.000 Einwohner. Die Nachfrage ist stabil und konzentriert sich auf erschwingliche Bezirke.
U-Bahn. Ausbau des Netzes U2xU5 — Projekt bis Mitte der 2030er. Preise in Mikrolagen nahe künftiger Stationen reagieren frühzeitig. Einzelobjekte sind nach Einstiegspreis, Mikrolage und Horizont zu bewerten.
Wichtig: Bezirk ≠ Mikrolage
In Wien investiert man nicht einfach in einen Bezirk — sondern in eine konkrete Mikrolage: Entfernung zur U-Bahn, Fußläufigkeit, Gebäudequalität. Favoriten ist kein einheitlicher Markt: Der Unterschied zwischen einer Wohnung nahe dem Hauptbahnhof und einer im entfernten Teil kann 800–1.200 €/m² und mehr betragen. Ebenso in Floridsdorf: Die Entfernung zur U6-Station wirkt sich direkt auf Liquidität und Preis aus.
Deshalb ist eine Marktpreiseinschätzung — eine unabhängige Bewertung des Marktwerts eines konkreten Objekts — ein Pflichtschritt. Wir prüfen den Grundbuchauszug hinsichtlich des Eigentümers, bestehender Belastungen, Hypotheken und Dienstbarkeiten. Rechtliche Fragen und Prüfungen koordinieren wir mit einem Notar oder Rechtsanwalt.
Welcher Bezirk nach Budget?
Bis €250.000. Brigittenau (20.) und Rudolfsheim (15.) — die einzigen der fünf, wo man noch 1-Zimmer- oder kleine 2-Zimmer-Wohnungen findet. Niedriger Einstiegspreis, Horizont — 5–7 Jahre.
€250.000 – €350.000. Favoriten (10.) — Hauptzone erschwinglicher 2-Zimmer-Wohnungen mit der stärksten Preisdynamik.
€350.000 – €500.000. Floridsdorf (21.) — Qualitäts-Neubau ab 4.500 €/m². Favoriten Premiumsegment (Hauptbahnhof). Einstieg in Leopoldstadt.
Ab €500.000. Leopoldstadt (2.) — beste Mikrolagen Nordbahnviertel. Für Investoren — Vorsorgewohnung oder Zinshaus: separate Analyse.
Häufig gestellte Fragen
Welcher Wiener Bezirk wurde 2023–2025 am teuersten?
Laut RE/MAX: Favoriten (+38,8%), Floridsdorf (+33,6%), Leopoldstadt (+22,4%).
Wo ist in Wien eine Wohnung am günstigsten zu kaufen?
Brigittenau (~€4.381/m²) und Rudolfsheim-Fünfhaus (~€4.370/m²) — niedrigste Preise bei guter Verkehrsanbindung.
Welche Wiener Bezirke haben 2026 das größte Investitionspotenzial?
Laut VigoImmobilien: Favoriten — stärkste Preisdynamik; Floridsdorf — berechenbarste strukturelle Entwicklung; Brigittenau — größtes Upside-Potenzial, wenn sich die Nachfrage in Preise umsetzt.
Lohnt sich der Kauf einer Wohnung in Favoriten 2026?
Hängt von Mikrolage und Budget ab. In der Nähe von Hauptbahnhof und künftigen U2-Stationen — eine fundierte Wahl mit Horizont 5–7 Jahre. Aktuelle Objekte in Favoriten.
Beeinflusst die neue U-Bahn die Immobilienpreise in Wien?
Ja, der Markt reagiert auf Erwartungen lange vor der Eröffnung. U2 bis Matzleinsdorfer Platz — 2030. Zeitplan sollte mit aktuellen Plänen der Wiener Linien abgeglichen werden.
Wie hoch ist der EZB-Zinssatz und wie beeinflusst er Hypotheken in Wien?
EZB-Einlagenzins — 2,50% (September 2026, erhöht von 2,25% im August). Zyklus nach oben gedreht. Bedingungen zur Hypothek in Österreich — in einem separaten Artikel. Offizielle Position der FMA.
Kann ein Ausländer mit vorübergehendem Schutz in Wien eine Hypothek erhalten?
Vorübergehender Schutz (Vertriebenenausweis) schränkt den Zugang zu Hypothekenprodukten erheblich ein. Die meisten Banken bearbeiten Anträge von Personen mit stabilem Aufenthaltstitel. Mehr zur Kreditvergabe für Ausländer.
Wie VigoImmobilien bei der Bezirkswahl hilft
VigoImmobilien vergleicht 2–3 Bezirke nach Preis, Verkehr, Mietmarkt und Potenzial konkreter Objekte — und erstellt eine unabhängige Marktpreiseinschätzung. Im Rahmen der Standard-Due-Diligence prüfen wir den Grundbuch-Auszug auf Eigentümer, Belastungen und Hypotheken. Die Transaktion begleiten wir vom ersten Besichtigungstermin bis zur Unterzeichnung beim Notar. Für Grundverkehrsgenehmigung und juristische Prüfung — Koordination mit Rechtsanwalt oder Notar.
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