Wann sollte man eine Wohnung in Wien kaufen, um nicht zu viel zu zahlen? Diese Frage hören wir in fast jedem Erstgespräch, und meist steckt dahinter die Hoffnung, den Monat zu „erwischen“, in dem die Preise nachgeben. Saisonalität gibt es am Wiener Markt tatsächlich: Laut einer Studie von PriceHubble lagen die Angebotspreise für Wohnungen in Österreich im August im Schnitt um 1,5 % unter jenen im September. Bei einer Wohnung um 300.000 € sind das rund 4.500 €. 2026 beeinflussen aber andere Faktoren die Gesamtkosten des Kaufs deutlich stärker: zwei Zinserhöhungen der EZB, das Ende der Befreiung von den Grundbuchgebühren und eine höhere Steuer für Verkäufer ab 2027.
In diesem Artikel gehen wir den Wiener Markt Saison für Saison durch, vergleichen den saisonalen Preisvorteil mit der Wirkung von Preisen und Zinsen und zeigen an einem Beispiel, wann sich Abwarten lohnt und wann es teurer wird. Am Ende finden Sie eine Berechnung für eine Zweizimmerwohnung mit drei Szenarien. Alle Daten entsprechen dem Stand Oktober 2026.
Ein Jahr am Wiener Immobilienmarkt: Was in jeder Saison passiert
Den Rhythmus des Wiener Marktes bestimmen weniger die Jahreszeiten als Urlaube, Schulferien und das Ende des Steuerjahres. Im Frühling und im Herbst sind Käufer aktiv und die Konkurrenz ist am größten, im Sommer und im Dezember wird das Tempo deutlich langsamer. Hier ein kurzer Kalender, was am Markt meist passiert und wie Käufer das nutzen können.
| Zeitraum | Was am Markt passiert | Was das für Käufer bedeutet |
|---|---|---|
| Jänner–Februar | Nach den Feiertagen bieten Verkäufer neue Objekte an, es gibt noch wenige Käufer | Weniger Konkurrenz bei Besichtigungen und Zeit, die Unterlagen in Ruhe zu prüfen |
| März–Mai | Frühjahrshoch: die meisten Besichtigungen, Angebotspreise nahe am Jahreshoch | Gute Wohnungen sind schnell verkauft, wenig Spielraum zum Verhandeln |
| Juni–August | Urlaubszeit, ein Teil der Verkäufer und Käufer ist nicht in Wien, Angebotspreise auf dem Jahrestief | Beste Zeit zum Verhandeln, aber Banken und Notare arbeiten langsamer |
| September–Oktober | Herbsthoch: Käufer kommen zurück, Angebotspreise auf dem Jahreshoch | Große Auswahl, aber auch die stärkste Konkurrenz |
| November–Dezember | Der Markt wird ruhiger, beide Seiten wollen bis Jahresende abschließen | Verkäufer sind motivierter, Notare und Banken jedoch stark ausgelastet |
Die Preisunterschiede zwischen den Saisonen sind gering. PriceHubble hat rund 650.000 Inserate aus den Jahren 2019–2022 ausgewertet: Der niedrigste Angebotspreis für Wohnungen lag im August (4.454 €/m²), der höchste im September (4.521 €/m²), März und April lagen bei rund 4.505 €/m². Wichtig ist, dass die Zahl der Inserate über das Jahr kaum schwankte: Die Auswahl ist im Sommer also nicht kleiner, es bewerben sich nur weniger Menschen um jede Wohnung. Allerdings handelt es sich um Angebotspreise, nicht um tatsächliche Kaufpreise, und die Daten betreffen ganz Österreich. Auch das Jahresende hat seine Besonderheit: Im Dezember 2025 gab es um 64 % mehr neue Grundbucheintragungen als im Dezember 2024, weil viele Käufe traditionell bis 31. Dezember abgeschlossen werden. Das größere Bild des Marktes haben wir im Artikel über die Trends am österreichischen Immobilienmarkt beschrieben.
Saison oder Zinssatz: Was 2026 schwerer wiegt
Ein saisonaler Preisvorteil von 1–1,5 % wirkt verlockend, solange man ihn nicht mit der jährlichen Preisentwicklung vergleicht. Laut Statistik Austria verteuerte sich Wohneigentum in Österreich im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahr um 3,9 %, gebrauchte Wohnungen um 4,1 %, und im zweiten Quartal erreichte der Preisindex ein Allzeithoch. Innerhalb eines Jahres „frisst“ der Markt den saisonalen Vorteil also etwa dreifach auf. Wien bleibt dabei der aktivste Markt des Landes: Laut Daten von RE/MAX auf Basis des Grundbuchs wurden hier im ersten Halbjahr 2026 11.114 Käufe (+12,9 %) mit einem Volumen von 5,41 Mrd. € abgeschlossen.
Noch stärker wirkt sich der Kreditzins auf die Kosten des Kaufs aus. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, im Juni und im September, der Einlagensatz liegt derzeit bei 2,50 %. Die Banken geben das an Kredite mit variablem Zinssatz und teilweise an neue Fixzinskredite weiter. Bei einem Kredit von 220.000 € mit 30 Jahren Laufzeit bedeuten jeweils 0,25 Prozentpunkte rund +30 € pro Monat und über 11.000 € zusätzliche Zinsen über die gesamte Laufzeit. Wie Sie sich auf das Gespräch mit der Bank vorbereiten und worauf Sie beim Angebot achten sollten, erklären wir im Artikel über den Immobilienkredit in Österreich.
Aufschlussreich ist, wie der Markt auf geänderte Regeln reagiert. Als am 30. Juni 2026 die Befreiung von den Grundbuchgebühren für Eigenheime auslief, stieg die Zahl der Grundbucheintragungen in Österreich im Juni um 38 % gegenüber dem Vorjahr, während sie im Mai noch um 3 % darunter lag. Die Käufer wollten die Frist nutzen und nicht die „richtige Saison“ abwarten. Der Urlaubskalender ist also wichtig, aber Gesetze und Zinsen bewegen den Markt stärker.
Herbst und Winter 2026: Warum jetzt ein Zeitfenster für Käufer sein kann
In diesem Herbst treffen mehrere Faktoren zusammen, die gerade für Käufer günstig sind. Erstens hat die Nachfrage nach Wohnungen, wie RE/MAX feststellt, nach dem Ende der Gebührenbefreiung und den Zinserhöhungen etwas nachgelassen, sodass sich weniger Menschen um jede Wohnung bewerben. Zweitens steigt ab 2027 die Steuer auf den Verkauf von Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden (sogenanntes Altvermögen). Das Gesetz ist bereits beschlossen und kundgemacht: Für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden, steigt der effektive ImmoESt-Satz von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises. Bei einer Wohnung um 400.000 € sind das 7.200 € Unterschied für den Verkäufer.
Solche Wohnungen gehören oft Eigentümern, die sie seit Jahrzehnten besitzen, und nicht selten handelt es sich um einen Wiener Altbau. Ein Teil von ihnen wird den Vertrag noch vor Jahresende unterschreiben wollen, und ein motivierter Verkäufer lässt eher mit sich verhandeln. Wie Steuern und Fristen aus Sicht des Eigentümers aussehen, haben wir im Artikel wie man eine Wohnung in Wien verkauft beschrieben. Bedenken Sie auch die Kehrseite: Im Dezember sind Notare und Banken stark ausgelastet, daher planen Sie die Unterzeichnung besser für November oder die ersten Dezemberwochen. Ein eigenes Thema sind Neubauten: Dort hängen die Preise vor allem vom Baufortschritt und von der Zahl der bereits verkauften Wohnungen ab, nicht von der Jahreszeit, worüber wir ausführlich im Beitrag über den Kauf einer Wohnung in der Bauphase geschrieben haben.
Fallbeispiel: Iryna kauft ihre Wohnung im Frühling oder im Sommer
Iryna hat im April eine Zweizimmerwohnung mit 55 m² am Gebrauchtmarkt in Floridsdorf um 280.000 € gefunden. Sie überlegte zwei Varianten: sofort kaufen oder bis August warten und auf einen Preisnachlass von 1,5 % hoffen. Wir haben drei Szenarien mit einem Kredit über 80 % des Kaufpreises und 30 Jahren Laufzeit berechnet. Die Kaufnebenkosten rechnen wir nach derselben Methode wie im Artikel über die 7 Fehler von Wohnungskäufern: 9,7 % des Kaufpreises plus 1,2 % der Kreditsumme.
| Kennzahl | April, Zinssatz 3,40 % | August, Zinssatz 3,40 % | August, Zinssatz 3,65 % |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € | 275.800 € | 275.800 € |
| Kredit (80 %) | 224.000 € | 220.640 € | 220.640 € |
| Eigenmittel (20 % + Nebenkosten) | 85.848 € | 84.560 € | 84.560 € |
| Monatliche Rate | 993 € | 979 € | 1.009 € |
| Zinsen über 30 Jahre | 133.623 € | 131.619 € | 142.722 € |
Bleibt der Zinssatz über den Sommer gleich, bringt das Warten Iryna 1.288 € weniger Eigenmittel, 14 € pro Monat und rund 2.000 € Zinsen über die gesamte Laufzeit. Steigt der Zinssatz aber nur um 0,25 Prozentpunkte, wie es 2026 zweimal geschehen ist, liegt ihre monatliche Rate um 16 € über jener im Frühling, und die Zinsbelastung steigt um mehr als 9.000 €. Außerdem kann in vier Monaten jemand anderer die Wohnung kaufen. Deshalb hat Iryna nicht bis August gewartet: Sie hat sich von der Bank eine Finanzierungszusage mit Fixzins geholt und mit dieser Position mit dem Verkäufer verhandelt.
Fazit: Wann man in Wien am besten eine Wohnung kauft
Die Saisonalität am Wiener Markt ist real, aber moderat: Der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Monat liegt bei den Angebotspreisen bei rund 1,5 %. Viel stärker beeinflussen der Kreditzins, der jährliche Preisanstieg und Gesetzesänderungen die Gesamtkosten. Der beste Zeitpunkt für den Wohnungskauf in Wien ist daher jener, an dem drei Dinge zusammenkommen: Sie haben eine passende Wohnung gefunden, Sie haben eine Finanzierungszusage zu klaren Bedingungen, und Sie wissen, wie motiviert der Verkäufer ist. Herbst und Winter 2026 bieten dafür gute Voraussetzungen.
Bei VigoImmobilien helfen wir Ihnen, nicht zu raten, sondern zu rechnen. Wir erstellen eine Marktpreiseinschätzung der Wohnung, damit Sie den realistischen Kaufpreis kennen, klären die Motivation des Verkäufers, prüfen die Hausunterlagen und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notar; rechtliche Fragen koordinieren wir mit einem Anwalt oder Notar. Mehr dazu lesen Sie im Artikel über die Leistungen eines Immobilienmaklers in Österreich.
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Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen mit Stand Oktober 2026 und stellt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Berechnungen sind beispielhaft; die konkreten Kreditkonditionen hängen von der Bank und Ihrem Einkommen ab.
