Сколько сегодня стоит квартира в Вене? Ответ зависит от района: разница между самым дешёвым и самым дорогим может быть четырёхкратной. Венский рынок недвижимости в начале этого года демонстрирует признаки уверенного восстановления после коррекции 2023–2024 годов. Средняя цена квадратного метра квартиры в Вене в начале 2026 года — примерно 5 500–6 600 €. В центре цены достигают 16 000 €/м², а на окраинах можно найти квартиру за 3 600 €/м². Данные основаны на Infina, WKO Immobilienpreisspiegel 2026 и immopreise.at.
В этом обзоре мы приведём актуальные цены по ключевым районам Вены, проанализируем тренды и дадим практические рекомендации для покупателей и инвесторов. Статья дополняет наш прошлогодний анализ тенденций развития австрийского рынка недвижимости и будет полезна всем, кто планирует покупку недвижимости в Австрии.
Цены по районам: от самых дорогих до самых доступных
Как видно из диаграммы, разброс цен между районами огромен — от примерно 3 600 €/м² в Favoriten до более 16 000 €/м² в Innere Stadt. Рассмотрим каждый ценовой сегмент.
Районы с самыми высокими ценами
Бесспорным лидером остаётся 1-й район Innere Stadt — сердце Вены с ценой примерно 16 300 €/м². Для сравнения: ещё в 2016 году здесь было «всего» 6 500 €/м² — за 7 лет цены удвоились. Квартира площадью 70 м² здесь обойдётся примерно в 1 150 000 €. Понятно, что это рынок для очень состоятельных покупателей и инвесторов в Vorsorgewohnung (инвестиционные квартиры).
Второй по цене — 4-й район Wieden. За прошлый год цены здесь выросли на 11% — больше всех среди всех районов Вены. К премиум-сегменту также относятся Neubau (7-й район) и Mariahilf (6-й район) — оба по ~8 200 €/м². Интересно, что спрос на квартиры в Mariahilf вырос на рекордные 57% за год — это самый большой скачок во всей Вене. Если Вы выбираете между старым и новым фондом в этих районах — рекомендуем нашу статью Altbau vs Neubau: что выбрать в 2026 году.
Средний ценовой сегмент: оптимальное соотношение цены и качества
Для тех, кто хочет жить близко к центру, но не переплачивать — есть отличные варианты. 3-й район Landstraße (около 7 500 €/м²) — один из самых популярных среди покупателей. Здесь находится главный вокзал, новые жилые комплексы в Quartier Belvedere, и район прекрасно подходит для инвестиций.
2-й район Leopoldstadt (около 6 500 €/м²) также динамично развивается благодаря проектам LeopoldQuartier и Nordbahnviertel — и привлекает молодых профессионалов и инвесторов.
5-й район Margareten (около 5 800 €/м²) и Meidling (12-й район, ~5 200 €/м²) демонстрируют стабильный рост и интересны для покупателей, которые хотят жить недалеко от центра, но не переплачивать. Эти районы имеют хорошее транспортное сообщение и развитую инфраструктуру, а Betriebskosten здесь заметно ниже, чем во внутренних районах.
Самые доступные районы: с чего начать
Если бюджет ограничен — обратите внимание на 10-й район Favoriten. Здесь самые низкие цены в Вене: примерно 3 600 €/м². Квартира 70 м² стоит около 255 000 € — это вдвое дешевле, чем в Neubau или Mariahilf. Для многих иностранных покупателей Favoriten становится первым шагом на рынке недвижимости Вены, особенно с учётом повышенных требований к ипотеке для иностранцев.
22-й район Donaustadt (~4 700 €/м²) и 23-й район Liesing (~4 500 €/м²) — тоже бюджетные, но с большим потенциалом роста. В Donaustadt строится футуристический город Seestadt Aspern, а 21-й район Floridsdorf (~5 050 €/м²) привлекает семьи зелёными зонами и новостройками. Подводя итог: Favoriten — для максимальной экономии, Donaustadt — для долгосрочных инвестиций, Floridsdorf — для семей.
Сводная таблица: цены по районам (Q1 2026)
В этой таблице — цена за квадратный метр, как она изменилась за год, и сколько примерно стоит типичная квартира площадью 70 м²:
| Район | €/м² | Изменение за год | 70 м² квартира |
| 1. Innere Stadt | ~16 300 | — | ~1 141 000 € |
| 4. Wieden | ~10 800 | +11% | ~756 000 € |
| 9. Alsergrund | ~8 700 | +15% | ~609 000 € |
| 7. Neubau | ~8 200 | +10% | ~574 000 € |
| 6. Mariahilf | ~8 200 | +6% | ~575 000 € |
| 8. Josefstadt | ~7 970 | — | ~558 000 € |
| 3. Landstraße | ~7 500 | -4% | ~525 000 € |
| 2. Leopoldstadt | ~6 490 | — | ~454 000 € |
| 5. Margareten | ~5 800 | +3% | ~406 000 € |
| 21. Floridsdorf | ~5 050 | +2% | ~354 000 € |
| 22. Donaustadt | ~4 700 | +3% | ~329 000 € |
| 23. Liesing | ~4 500 | +2% | ~315 000 € |
| 10. Favoriten | ~3 640 | 0% | ~255 000 € |
Три ключевые тенденции рынка в 2026 году
Что происходит с рынком недвижимости Вены прямо сейчас? Мы выделили три главные тенденции, которые стоит знать каждому покупателю и инвестору.
Тенденция 1: Ипотека стала доступнее — спрос вернулся
Что произошло? Европейский центральный банк (ЕЦБ) в течение 2024–2025 годов постепенно снижал ключевую ставку — с 4,5% до 2,5%. Это означает, что банки теперь предлагают более дешёвые кредиты. По данным Infina, объём новых ипотечных кредитов в 2025 году вырос на 47,3% по сравнению с предыдущим годом. Кроме того, с июля 2025 отменены строгие правила KIM-Verordnung — раньше банки были обязаны требовать минимум 20% собственных средств, теперь это лишь рекомендация.
Что это значит для Вас? Если раньше Вы не могли позволить себе покупку из-за дорогого кредита — сейчас условия значительно лучше. Но для украинских покупателей требования остаются выше (25–40% собственных средств) — подробнее в нашей статье об ипотеке для иностранцев.
Тенденция 2: Новых квартир строится всё меньше — цены растут
Что произошло? Застройщики в Австрии резко сократили строительство нового жилья. По прогнозам RE/MAX, в 2027 году в Вене будет введено лишь 31 500 м² новых площадей — это в разы меньше, чем ещё несколько лет назад. Меньше новых квартир = больше конкуренции среди покупателей = выше цены.
Что это значит для Вас? Цены на новостройки уже растут на 6–11% в некоторых районах (например, Wieden +11%, Neubau +10%). Если Вы планируете купить квартиру в новостройке — лучше не откладывать. А если рассматриваете покупку на стадии строительства — обязательно ознакомьтесь с законом BTVG, который защищает покупателей от рисков.
Тенденция 3: Аренда бьёт рекорды — инвестиции становятся выгоднее
Что произошло? В Вене сейчас практически невозможно найти свободную квартиру для аренды — вакантность (доля пустых квартир) составляет всего 1,2%. Это один из самых низких показателей в Европе. Когда предложение мало, а спрос велик — аренда растёт. По прогнозам, в 2026 году аренда в центральных районах подорожает ещё на ~4%.
Что это значит для Вас? Для инвесторов это хорошая новость: если Вы покупаете квартиру для сдачи в аренду (Vorsorgewohnung), Ваш доход будет расти вместе с рынком. Для арендаторов это, напротив, плохой сигнал — и ещё один аргумент в пользу покупки собственного жилья. Подробнее о том, как формируется арендная плата — в нашей статье об аренде в Австрии.
Что делать покупателю: практические советы
Если Вы покупаете первое жильё — смотрите на районы среднего сегмента: Leopoldstadt, Landstraße, Margareten. Здесь цены на 30–50% ниже, чем в топовых районах, но инфраструктура и транспорт на высоком уровне. Для инвесторов наиболее интересны Donaustadt и Floridsdorf — активное строительство и растущий спрос создают условия для стабильного повышения стоимости.
Перед покупкой обязательно: сравните цену с данными immopreise.at (это бесплатный ресурс с актуальными ценами), заложите в бюджет дополнительные расходы ~10–12% (налоги, нотариус, маклер) и закажите независимую оценку недвижимости. Это поможет не переплатить и усилит Вашу позицию на переговорах.
Итог
Рынок недвижимости Вены в начале 2026 года — это рынок восстановления. Цены стабилизировались, кредиты подешевели, а спрос растёт. Диапазон цен — от 3 600 €/м² в Favoriten до 16 300 €/м² в Innere Stadt — позволяет найти вариант для любого бюджета. Главное — не спешить, сравнивать цены с рыночными данными и учитывать дополнительные расходы.
Команда VigoImmobilien поможет Вам найти идеальную квартиру или инвестиционный объект в Вене. Свяжитесь: +43 664 99 8775 99 или [email protected].
